סקר נכסים ומדידות - שאלות ותשובות

תושבים אשר בביתם מתנהלת פעילות עסקית כגון, משרד ביטוח, קליניקה לרופא, עורכי דין, קוסמטיקאיות ועוד, יחויב השטח בבית המוגדר בבירור לפעילות זו בתעריף של ארנונה לעסקים לפי סוג הפעילות, ללא קשר לתדירות הפעילות העסקית בנכס.
יובהר, כי אין בחיוב הנכס בארנונה לעסקים כדי לגרוע מחובת המחזיק בעסק לדאוג לאישורים על פי דין לפעילות העסקית.

בצו הארנונה לעירייה אין הגבלה על גובה הנכס לחיוב בארנונה. לפיכך, שטח הקיים בנכס בכל גובה שהוא, מחויב בתשלום ארנונה.

לפי ס' 1.4 לצו הארנונה לעירייה - שטח גג בדירת גג, יחויב במחצית משטחו. יובהר, כי בהתאם להגדרות צו הארנונה לעירייה, שטח גג הינו: "כל שטח מעל שטח בנוי, שאין עליו שטח בנוי נוסף".
לפיכך, גם מרפסות פתוחות בקומת גג יחויבו במחצית משטחן.

כאמור לעיל ס' 1.3 לצו הארנונה קובע, כי "שטח בנוי" לצורך הטלת ארנונה הינו "שטח בו קיים או עליו בנוי מבנה מאיזה סוג שהוא" כאשר חישוב השטח יעשה על-פי שטח המ"ר של המבנה במדידה חיצונית של המבנה לרבות שטחי מרפסות מקורות.

מסעיף זה עולה, כי על המועצה לחייב בתשלום ארנונה כללית את כל השטח הבנוי אולם לא לחייב שטחי מרפסות שאמנם בנויות אך אינן מקורות (האמור לא חל על מרפסות ששטחן מהווה "שטח גג" בהתאם להגדרת ס' 1.4 לצו הארנונה).

בהתאם להגדרה זו, מחייבת העירייה את כל השטחים הבנויים לפי מדידה חיצונית של המבנה אולם ביחס למרפסות - בוחנת העירייה האם המרפסת מקורה או לאו, ומחייבת רק את השטח המקורה.

כלומר: פרגולה במפלס הקרקע תחוייב בתשלום ארנונה כללית לפי מדידה חיצונית של הפרגולה וקירוי הפרגולה אינו רלוונטי. לעומת זאת, פרגולה במרפסת תחויב בארנונה כללית רק אם היא מקרה את המרפסת ולכן בודקת העירייה את נושא הקירוי. עוד יובהר בעניין זה, כי אין בצו הארנונה כל אבחנה בין קירוי שחדיר למים וקירוי שאינו חדיר למים ולכן עניין זה אינו רלוונטי בעת בחינת השטח לחיוב.

בהתאם לצו הארנונה, שטחים אלו מחויבים בארנונה ומתווספים לשטח הנכס. יובהר, כי כל מחסן או מכולה המצויים בשטח הנכס ולא ניתן להכניסם לבית המגורים, יחויבו בארנונה, ללא קשר לחומר ממנו הם עשויים.

בעלים /מחזיקים בנכסים אשר יסרבו לאפשר למודדים לבצע את עבודתם או לא ישתפו עימם פעולה ,יופנו לפיקוח.

כן. בהתאם לס' 159 לצו המועצות המקומיות (א), רשאית הרשות המקומית בעצמה או באמצעות שליחים מטעמה להיכנס לנכס בכל עת סבירה על מנת לבצע מדידות ו/או להשיג ידיעות לצרכי חיוב בארנונה.

חברת המדידות מקבלת תמורה בגין שירותי המדידה כנגזרת של מחיר קבוע למ"ר מדוד מהמ"ר הראשון הנמדד, והתמורה אינה מותנית בהגדלת השטחים המחויבים. חברת המדידות מבצעת המדידות בפיקוח צמוד של העירייה, באופן הבא:

א. העירייה מפקחת באופן צמוד על תהליכי עבודת הסקר, תוצריו וממצאיו, וכן היא זו שנותנת הנחיות למדידה למודדים.

ב. לכל תושב שמורה הזכות להשיג ולערער על תוצאות המדידות והחיובים כקבוע בחוק, ונציגי מחלקת אגף ההכנסות יעמדו לרשותו בכל שאלה, בירור, בדיקה, וכיוצ"ב ככל שיידרשו לכך.

ג. נציגי העירייה יבדקו כל תלונה או השגה על פעולות חברת המדידות, ולפי נסיבות הענין גם יערכו ביקורת בנכס שבעניינו התקבלה התלונה.

ד. עובדי העירייה יערכו מעת לעת ביקורות מדגמיות של חלק מהנכסים שימדדו ע"י חברת המדידות ויבחנו את התאמת המדידות בתשריט שנערך על ידה למצב בשטח.

ניתן להגיש השגה על שומת הארנונה בפני מנהל הארנונה בתוך 90 יום מקבלת הודעת השומה על יסוד טענה מטענות אלו: 
1. הנכס אינו מצוי באזור המצוין בהודעת השומה. 
2. נפלה טעות בהודעת התשלום בציון סוג הנכס, גודלו או השימוש בו. 
3. אינך "מחזיק בנכס" כמשמעו בפקודת העיריות. על מנהל הארנונה להשיב תוך 60 יום מקבלת ההשגה. הרואה עצמו מקופח בתשובת מנהל הארנונה על השגתו רשאי תוך 30 ימים מיום שנמסרה לו התשובה, לערור עליה בפני ועדת ערר.

על החלטת ועדת הערר ניתן לערער בפני בית המשפט לענייניים מנהליים תוך 45 ימים מקבלת החלטתה. יובהר, כי במידה שההשגה הינה על שטח הנכס, יש להגישה בצירוף מדידה מטעמך שנערכה על-ידי מודד מוסמך על פי צו המיסים של עיריית גני תקווה .

הגשת השגה ללא מדידה מצורפת יכולה להביא לדחיית ההשגה. יובהר כי סטייה של מעל 2.5% הנכס תחשב כהשגה מוצדקת.

שיטת המדידה לצורך חיוב בארנונה בעירייה הינה ברוטו-ברוטו )כולל קירות פנים וחוץ והשטח שמתחתיהם( וזאת בהתאם לצו הארנונה העירייה.
מסמכי הטאבו ו/או תשריטי הקבלן מבוצעים על פי קריטריונים אחרים שאינם בהכרח תואמים את צו הארנונה ובכללם, שיטת החישוב הקבועה בחוק התכנון והבניה. לפיכך ישנם פערים בין המדידות.
נבהיר, כי לצורכי חיוב ארנונה, המדידה הרלבנטית הינה מדידה של מודד מוסמך על פי הוראות צו הארנונה של העירייה לשנת המיסים הרלבנטית, המהווה דבר חקיקה לעניין זה.

אם לא בוצעו שינויים בנכס מיום שנבנה ההפרשים בשטח הנכס בעקבות המדידה יכולים לנבוע ממספר סיבות:
א. נתוני המדידה שהיו בידי העירייה טרם ביצוע הסקר, היו על בסיס דיווח הקבלן שבנה את הנכס. דיווח זה לא בוצע בהתאם לשיטת החישוב הקבועה בצו הארנונה אלא בהתאם לשטחים הנלקחים בחשבון בדיני התכנון והבניה.
ב. יתכן שהנכס כולל שטחים אשר מחויבים בארנונה לפי צו הארנונה לעירייה ואשר פרטיהם אינם ידועים לעירייה )כגון: פרגולות, מחסנים, חניות מקורות וכד'.

שומת הארנונה המעודכנת תחול ממועד משלוח ההודעה לא יתבצעו חיובים / זיכויים רטרואקטיביים בארנונה בגין תקופה הקודמת למשלוח ההודעה המעודכנת.

לאחר ביצוע המדידה ועיבוד התוצרים על ידי העירייה, יקבל מחזיק בנכס שיש צורך בעדכון נתוני הנכס שלו, הודעת שומה ותשריט מעודכן של הנכס, הכולל פירוט מדויק של כל השטחים החייבים בארנונה וסיווגם.
בבניינים משותפים יופיע בתשריט המדידה פירוט שטח הדירה העיקרי, המחסנים, החניות, והחלק היחסי של השטחים המשותפים החייבים בארנונה המשויכים לנכס.

א. שיטת המדידה הקבועה בצו הארנונה של העירייה הינה שיטת מדידה ברוטו-ברוטו, הכוללת את כל שטח הבניין לרבות קירות חיצוניים ופנימיים של הנכס, ולרבות שטחים משותפים.
ב. אין לרשות אפשרות חוקית לשנות את שיטת המדידה הקבועה בצו הארנונה וזאת בשל חוקי ההקפאה משנת 1993.
ג. העירייה פנתה מספר פעמים למשרדי הפנים והאוצר בבקשה להביא לשינוי שיטת המדידה, ולאחרונה הוקמה ועדה שמורכבת מנציגי השלטון המקומי, משרד האוצר והפנים, אשר מטרתה לקבוע צו ארנונה אחיד ברשויות המקומיות. ראש העירייה לוקחת חלק פעיל בוועדה זו ומנסה להביא לקידום הנושא.